Lagerbeskatning af investeringsejendomme: En analyse af ledelsens og revisors udfordringer

Taxation on unrealized gains from investment properties: An analysis of the challenges for the management and the auditor

Klaris, Katrine ; Majlandt, Mathias ; Andersen, Kathrine Bredal

4. semester

Revision (cand.merc.aud.), Kandidat

2023

2023-01-02

152

Den 1. juli 2022 sendte regeringen et lovforslag om lagerbeskatning i høring. Forslaget vil ændre beskatningen af investeringsejendomme med handelsværdier over 100 mio. kr., så selskaber løbende beskattes af urealiserede værdistigninger i stedet for først ved salg. Ifølge regeringen skal det medfinansiere den nye ret til tidlig pension (Arne-pensionen) og modvirke, at udenlandske kapitalfonde omgår de almindelige regler via aktiehandler. Merprovenuet er anslået til ca. 1,3 mia. kr. årligt. Dette rejser praktiske spørgsmål: Hvordan fastsættes handels-/dagsværdien, når ejendommen ikke er solgt? Skatteministeren peger på de modeller, der allerede bruges i regnskaberne, især DCF-modellen (discounted cash flow, hvor fremtidige pengestrømme tilbagediskonteres) og afkastmetoden (kapitalisering ud fra et afkastkrav). Værdierne bygger på skøn og er forbundet med betydelig usikkerhed, især uden nylige handler. Ministeriet lægger op til at tage udgangspunkt i de dagsværdier, der fremgår af årsrapporterne, hvis fair value anvendes som regnskabspraksis. Det rejser også spørgsmål for selskaber, der i dag måler til kostpris. Afhandlingen værdiansætter en udvalgt ejendom – Slotshaven 3A-G og Lundestrædet 55 i Holbæk med en udbudspris på 129 mio. kr. – ved hjælp af DCF og afkastmetoden og gennemfører en følsomhedsanalyse for at vise, hvordan ændringer i centrale forudsætninger påvirker dagsværdien. Derudover undersøges de likviditetsmæssige konsekvenser ved overgang til lagerbeskatning: Skatten kan forfalde af gevinster, der ikke har givet kontanter, hvilket kan udfordre finansieringen, især hvis indgangsværdien fastsættes højere eller lavere end den reelle markedsværdi. Afhandlingen analyserer, hvordan forskellige indgangsværdier påvirker den løbende skattebetaling, og diskuterer, om ledelsen kan have incitament til at fastsætte høje indgangsværdier og efterfølgende værdireguleringer. Endelig belyses, hvordan de nye regler kan påvirke revisionen af regnskabsmæssige skøn for investeringsejendomme, med udgangspunkt i værdiansættningen af Slotshaven 3A-G og de identificerede incitamenter.

On 1 July 2022, the Danish government sent a bill on mark-to-market taxation (“lagerbeskatning”) for consultation. The bill would change the tax rules for investment properties with market values above DKK 100 million so that companies are taxed annually on unrealized value changes instead of only at sale. According to the government, the aim is to help finance the new early-retirement scheme (the Arne pension) and to limit the use of share deals—particularly by foreign private equity funds—to bypass ordinary real-estate rules. The expected additional revenue is about DKK 1.3 billion per year. This raises practical questions: How should market/fair value be set when no sale has taken place? The tax minister points to the valuation models already used in financial reporting, especially the DCF model (discounted cash flow, which discounts future cash flows) and the yield method (capitalizing income using a required return). These valuations rely on judgment and involve significant uncertainty, especially where there have been no recent transactions. The Ministry suggests using the fair values reported in annual accounts where fair-value accounting is applied, which in turn raises questions for companies that use the cost model. Against this backdrop, the thesis estimates the fair value of a specific property—Slotshaven 3A-G and Lundestrædet 55 in Holbæk, with an asking price of DKK 129 million—using DCF and the yield method, and conducts a sensitivity analysis to show how changes in key inputs affect the result. The thesis also examines liquidity effects of moving to mark-to-market taxation: tax may be due on gains that have not generated cash, creating financing challenges, particularly if the opening value is set above or below true market value. It analyzes how different opening values affect ongoing tax payments and discusses potential management incentives to set high opening values and subsequent revaluations. Finally, it considers how the proposed rules may affect the audit of accounting estimates for investment properties, based on the case valuation and the identified incentives.

[Dette resumé er omskrevet med hjælp fra AI baseret på projektets originale resumé]

Lagerbeskatning ; Investeringsejendomme ; Regnskabsmæssige skøn

Download
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter

Klaris, Katrine:

• Strategic analysis and valuation of Matas A/S (2019)