Lagerbeskatning af investeringsejendomme

Stocktaxation of investment properties

Brock-Madsen, Mads Petersen ; Gjættermann, Christian

4. semester

HD 2. del (Regnskab og Økonomistyring)

2009

2009-05-31

72

Denne afhandling undersøger den planlagte overgang til lagerbeskatning af danske selskabers investeringsejendomme som led i finansieringen af retten til tidlig pension (Arne‑pension). Fra 1. januar 2023 forventes selskaber med ejendomsporteføljer over 100 mio. kr. årligt at skulle måle dagsværdi og betale skat af urealiserede værdistigninger. Afhandlingen belyser, hvilke selskaber og ejendomstyper der omfattes, de regnskabsmæssige krav efter årsregnskabsloven før og efter overgangen, samt hvordan dagsværdi kan opgøres i praksis. Metodisk bygger arbejdet på en casebeskrivelse og et metodeafsnit, gennemgang af relevante regler, anvendelse af to værdiansættelsesmodeller (normalindtjeningsmodellen og DCF) med fokus på forudsætningers betydning, nøgletalsanalyse og illustrative skatteberegninger. På den baggrund drøftes de forventede konsekvenser for administration, likviditet og finansiering, herunder risikoen for skattebetaling uden samtidig likvid indtjening, mulige ændringer i investeringsadfærd samt udfordringer med at tiltrække kapital fra banker og investorer. Afslutningsvis vurderes og diskuteres mulige tiltag til at undgå eller begrænse effekterne (fx salg eller spaltning), og der perspektiveres til lagerbeskatning af aktier. Konklusionerne er overvejende kvalitative vurderinger, og resultaterne afhænger af forudsætningerne for værdiansættelse og de enkelte selskabers situation.

This thesis examines the planned transition to stock (mark‑to‑market) taxation of Danish companies’ investment properties as part of financing early retirement (the “Arne pension”). From 1 January 2023, companies with real estate portfolios above DKK 100 million are expected to remeasure properties at fair value annually and pay tax on unrealized gains. The study addresses which companies and property types are covered, the accounting requirements under the Danish Financial Statements Act before and after the transition, and how fair value can be determined in practice. Methodologically, it combines a case setup and methods section, a review of relevant legislation and accounting provisions, application of two valuation models (normal earnings and DCF) to highlight the impact of assumptions, key ratio analysis, and illustrative tax calculations. Based on this, the thesis discusses expected administrative, liquidity, and financing consequences—including tax payments without corresponding cash inflows, potential changes in investment behavior, and difficulties in raising bank or investor financing. Finally, it evaluates options to avoid or mitigate the effects (e.g., property sales or demergers) and offers a perspective comparing with share taxation. The conclusions are primarily qualitative assessments, and outcomes depend on valuation assumptions and company‑specific circumstances.

[Dette resumé er genereret med hjælp fra AI direkte fra projektet (PDF)]

Lagerbeskatning af investeringsejendomme

Download
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter

Gjættermann, Christian:

• Shareholders loan (2025)