Fradrag for fordele - Afkortning i erstatningen som følge af stationsnærhed ved ekspropriation til jernbaneanlæg

Deduction of benefits

Møller, Mads Frode Steenfeldt ; Mortensen, Jens Ulstrup

4. semester

Landinspektørvidenskab (cand.geom.), Kandidat

2018

2018-06-07

152

Denne afhandling undersøger, hvordan nærhed til stationer kan give økonomiske fordele for ejendomme, når der sker ekspropriation (tvangserhvervelse) af arealer og rettigheder til jernbaneanlæg. Normalt mindsker ekspropriation værdien af restejendommen, men selve projektet kan i nogle tilfælde øge værdien, øge indtægter eller sænke udgifter. Efter Grundlovens § 73 skal ejere have fuld erstatning. Hvis projektet øger ejendommens værdi, skal denne stigning trækkes fra erstatningen (princip om fradrag for fordele). De seneste års store projekter, som Københavns Metro og letbanerne i Aarhus og Odense, gør problemstillingen aktuel. Forskning fra Københavns Universitet, baseret på omfattende dokumentation, viser, at ejendomme tæt på S-banestationer i København er steget i værdi, og at både private og virksomheder er villige til at betale mere for nærhed til stationer. Alligevel har det ikke været almindelig praksis at fradrage sådanne fordele ved ekspropriation til letbanerne i Aarhus og Odense. Det er problematisk, hvis fradrag udelades, fordi der mangler bevis. Afhandlingen klarlægger derfor, hvorfor bevisbyrden for, at en fordel foreligger og kan værdiansættes, ofte ikke løftes. Analysen bygger på domme og afgørelser fra de nævnte infrastrukturprojekter, især kendelser fra 'vurderingskomitéen' i sager om Odense Letbane. Her vurderes bygherrens argumenter for, at ekspropriationen medfører værdistigning. I én sag fandt komitéen, at bevisbyrden var løftet, fordi der etableres en station i umiddelbar nærhed. Samtidig viser praksis i Odense, at bevisbyrden i mange sager ikke anses løftet, bl.a. når der antages, at ekspropriationen ikke giver højere leje- eller salgspriser, og når området i forvejen har velfungerende kollektiv transport. Blandt de vigtigste kriterier for fradrag er, at der er en klar årsagssammenhæng mellem projektet og værdistigningen, og at fordelen indtræder inden for rimelig tid. Afhandlingen munder ud i anbefalinger til bygherren/eksproprierende myndighed om, hvordan dokumentation for fordele kan styrkes ved fremtidige jernbaneekspropriationer.

This thesis examines how proximity to stations can create economic benefits for properties when land and rights are compulsorily acquired for rail projects. Normally, compulsory purchase reduces the value of the remaining property, but the project itself can sometimes raise value, increase income, or reduce costs. Under Section 73 of the Danish Constitution, owners must receive full compensation. If the project increases the property's value, that increase must be deducted from the compensation (the deduction-of-benefits principle). Recent major projects—such as the Copenhagen Metro and the light railways in Aarhus and Odense—highlight this issue. Research from the University of Copenhagen, based on extensive evidence, shows that properties near Copenhagen S-train stations have increased in value, and that both households and firms are willing to pay more for proximity to stations. Even so, it has not been common practice to deduct such benefits in compulsory purchases for the Aarhus and Odense light railways. This is problematic if deductions are omitted due to lack of evidence. The thesis therefore clarifies why the burden of proof that a benefit exists and can be valued is often not met. The analysis draws on court decisions and rulings from the projects mentioned, in particular decisions by the 'valuation committee' in cases from Odense Light Rail. The committee assessed the construction agency's arguments that the compulsory purchase led to higher property values. In one case, it found the burden of proof was met because a station would be established very close to the property. At the same time, valuation practice in Odense shows the burden of proof is often not considered met where it is assumed that the acquisition will not lead to higher rents or prices and that the area already has well-functioning public transport. Key criteria for deducting benefits include a clear causal link between the project and the value increase, and that the benefit occurs within a reasonable time. The thesis concludes with recommendations to the construction agency on how to strengthen evidence in future compulsory purchases for railway systems.

[Dette resumé er genereret ved hjælp af AI]

Download
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter

Møller, Mads Frode Steenfeldt:

• Deduction of benefits (2018)

Mortensen, Jens Ulstrup:

• Deduction of benefits (2018)