Værdiansættelse af investeringsejendomme
Oversat titel
Valuation of investment properties
Forfatter
Schack, Samuel Grundy
Semester
4. semester
Uddannelse
Udgivelsesår
2026
Afleveret
2026-05-12
Antal sider
44
Resumé
Dette HD2-projekt på Aalborg Universitet undersøger udfordringerne ved at værdiansætte investeringsejendomme efter årsregnskabsloven. Formålet er at vise, hvordan virksomheder både kan overholde reglerne og samtidig give regnskabsbrugere et tilstrækkeligt og pålideligt beslutningsgrundlag. Projektet fokuserer på måling til dagsværdi (et skøn over ejendommens markedspris i dag) og ser på de praktiske udfordringer ved oplysningskrav samt brugen af værdiansættelsesmodeller. Analysen bygger på udvalgte årsrapporter fra virksomheder i Nordjylland i regnskabsklasse B og sammenligner, hvordan forskellige selskaber og revisionshuse anvender reglerne i praksis. Resultaterne viser, at værdiansættelsen i høj grad afhænger af ledelsesskøn og ikke-observerbare input, især afkastkrav, lejeindtægter, driftsomkostninger og antagelser om tomgang. Selv små ændringer i disse forudsætninger kan få stor betydning for den beregnede dagsværdi. Undersøgelsen viser også, at virksomhederne primært bruger indkomstkapitaliseringsmetoden (omregner forventet nettoindtægt til en værdi via et afkastkrav), mens ingen af de analyserede virksomheder anvender DCF-modellen (diskonterede pengestrømme), selv om den er mere detaljeret. Et centralt fund er, at omfanget af oplysninger varierer betydeligt. Flere årsrapporter giver kun begrænset indsigt i tomgangsforudsætninger, følsomhedsanalyser og fastlæggelse af afkastkrav. Det reducerer gennemsigtigheden og gør det vanskeligt for regnskabsbrugere at vurdere pålideligheden af de rapporterede værdier og sammenligne virksomheder. Projektet konkluderer, at mere gennemsigtige og standardiserede oplysninger om forudsætninger, følsomhed og klassifikation i dagsværdihierarkiet (om input er observerbare eller ej) vil forbedre sammenligneligheden og styrke beslutningsgrundlaget. Øget transparens vil også øge tilliden til årsrapporter og de rapporterede dagsværdier af investeringsejendomme.
This HD2 project at Aalborg University examines the challenges of valuing investment properties under the Danish Financial Statements Act. The aim is to show how companies can comply with the rules while giving users of financial statements a sufficient and reliable basis for decisions. The project focuses on fair value measurement (an estimate of today’s market price) and explores the practical challenges tied to disclosure requirements and the use of valuation models. The analysis is based on selected annual reports from North Jutland companies in accounting class B and compares how different companies and audit firms apply the rules in practice. The findings show that valuations rely heavily on management estimates and unobservable inputs, especially yield requirements, rental income, operating costs, and vacancy assumptions. Even small changes in these assumptions can have a large impact on the calculated fair value. The study also finds that companies mainly use the income capitalization method (turning expected net income into a value via a yield), while none of the analyzed companies use the DCF model (discounted cash flow), despite its more detailed approach. A key finding is that the level of disclosure differs considerably. Several annual reports provide only limited information on vacancy assumptions, sensitivity analyses, and how yield requirements are determined. This reduces transparency and makes it difficult for users to assess the reliability of reported values and to compare companies. The project concludes that clearer and more standardized disclosures about valuation assumptions, sensitivity, and fair value hierarchy classifications (whether inputs are observable or not) would improve comparability and strengthen users’ decision-making. Greater transparency would also build confidence in annual reports and in the reported fair values of investment properties.
[Dette resumé er omskrevet med hjælp fra AI baseret på projektets originale resumé]