Værdiansættelse af investeringsejendomme
Oversat titel
Valuation of investment properties
Forfatter
Schack, Samuel Grundy
Semester
4. semester
Uddannelse
Udgivelsesår
2026
Afleveret
2026-05-12
Antal sider
44
Resumé
Projektet er udarbejdet som led i HD2-uddannelsen i Accounting and Financial Management ved Aalborg Universitet. Det undersøger udfordringer ved at måle investeringsejendomme efter Årsregnskabsloven. Formålet er at analysere, hvordan virksomheder kan overholde reglerne og samtidig give regnskabsbrugere et tilstrækkeligt og pålideligt beslutningsgrundlag. Fokus er på ejendomme, der måles til dagsværdi (fair value), samt de praktiske udfordringer ved oplysningskrav i noterne og brugen af værdiansættelsesmodeller. Analysen bygger på udvalgte årsrapporter fra Nordjylland i regnskabsklasse B og sammenligner, hvordan forskellige virksomheder og revisionshuse anvender reglerne i praksis. Projektet finder, at værdiansættelsen i høj grad afhænger af ledelsens skøn og ikke-observerbare input, især vedrørende afkastkrav, lejeindtægter, driftsomkostninger og antagelser om tomgang. Selv små ændringer i disse antagelser kan markant påvirke den beregnede dagsværdi. Virksomheder anvender primært indkomstkapitaliseringsmetoden, mens ingen af de analyserede virksomheder benytter DCF-modellen (discounted cash flow), selv om den er mere detaljeret. Et centralt fund er, at oplysningsniveauet varierer betydeligt. Flere årsrapporter giver kun begrænset information om tomgangsantagelser, følsomhedsanalyser (hvordan værdier ændrer sig ved ændrede forudsætninger) og fastlæggelsen af afkastkrav. Det reducerer gennemsigtigheden og gør det vanskeligt for regnskabsbrugere at vurdere pålideligheden af de rapporterede værdier og sammenligne virksomheder. Projektet konkluderer, at mere transparente og standardiserede oplysninger om antagelser, følsomhedsanalyser og klassifikation i fair value-hierarkiet (niveauer efter hvor observerbare input er) vil forbedre sammenligneligheden og styrke beslutningsgrundlaget. Øget gennemsigtighed vil også øge tilliden til årsrapporter og de rapporterede dagsværdier af investeringsejendomme.
This project is part of the HD2 program in Accounting and Financial Management at Aalborg University. It examines the challenges of measuring investment properties under the Danish Financial Statements Act. The purpose is to analyze how companies can comply with the rules while giving users a sufficient and reliable basis for decisions. The project focuses on properties measured at fair value and the practical issues related to disclosure requirements in the notes and the use of valuation models. The analysis draws on selected annual reports from North Jutland companies in accounting class B and compares how different companies and audit firms apply the rules in practice. The project finds that valuations depend heavily on management estimates and non-observable inputs, especially required yields, rental income, operating costs, and vacancy assumptions. Even small changes in these assumptions can materially affect the calculated fair value. Companies mainly use the income capitalization method, while none of the analyzed companies apply the DCF model (discounted cash flow), despite its more detailed approach. A key finding is that the level of disclosure varies widely. Several annual reports provide only limited information about vacancy assumptions, sensitivity analyses (how values change when assumptions change), and how yield requirements are determined. This reduces transparency and makes it difficult for users to assess the reliability of reported values and to compare companies. The project concludes that more transparent and standardized disclosures on assumptions, sensitivity analyses, and fair value hierarchy classifications (levels based on how observable the inputs are) would improve comparability and strengthen users’ decision-making. Greater transparency would also increase confidence in annual reports and the reported fair values of investment properties.
[Dette resumé er omskrevet med hjælp fra AI baseret på projektets originale resumé]