Tilbudspligtige overdragelser En undersøgelse af hvilke overdragelser der aktiverer lejelovens tilbudspligt
Oversat titel
The landlord's obligations in chapter 24 of the Danish rent Act A study of which transfers that trigger this obligation
Forfattere
Christophersen, Johannes Friis ; Olesen, Jesper Nørgaard ; Stjernholt, Mads
Semester
4. semester
Uddannelse
Udgivelsesår
2023
Afleveret
2023-05-17
Antal sider
88
Resumé
Specialet undersøger lejelovens kapitel 24 om udlejers tilbudspligt og fokuserer på, hvilke overdragelser af tilbudspligtige ejendomme udløser, og hvilke ikke udløser, pligten til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen som andelsboligforening. Med en retsdogmatisk tilgang (de lege lata) baseret på lovtekst, forarbejder og retspraksis samt en de lege ferenda-vinkel på et lovudkast fra 2022, gennemgås reglernes historiske udvikling, afgrænsningen af de omfattede ejendomme og de transaktionstyper, der er centrale. Analysen præciserer, at tilbudspligten gælder for ejendomme med mindst seks beboelseslejligheder (rene beboelsesejendomme) og for blandede ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder. Overdragelser, der udløser tilbudspligt, omfatter bl.a. salg, gave, fusion, spaltning, mageskifte samt overdragelse af aktier/anparter, når erhververen opnår flertallet af stemmerne i selskabet, der ejer ejendommen. Der redegøres for udtrykkelige undtagelser, herunder overdragelser til stat eller kommune, visse familie- og medejeroverdragelser, arv (med undtagelse når erhververen er en juridisk person) samt tilfælde, hvor ejendommen inden for de seneste fem år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliginteressentskab. Gennemgangen af praksis belyser samtidig konstruktioner, der ikke udløser tilbudspligt, eksempelvis koncerninterne omstruktureringer og ændringer i ejerkredsen, hvor ingen opnår stemmeflertal. Afslutningsvis vurderes lovudkastet fra 2022, som afspejler et politisk ønske om at skærpe tilbudspligten, og som – hvis gennemført – vil medføre, at flere overdragelser omfattes. Specialet bidrager dermed med en systematisk kortlægning af retsgrundlaget og de fortolkningsspørgsmål, som skaber usikkerhed i praksis.
This thesis examines Chapter 24 of the Danish Rent Act on the landlord’s duty to offer tenants a pre-emptive opportunity to acquire the property and identifies which transfers do and do not trigger that duty. Using a doctrinal legal method (de lege lata) grounded in statutory interpretation, preparatory works and case law, and a de lege ferenda analysis of a 2022 draft bill, the study reviews the rules’ historical development, delineates the properties covered, and analyzes key transaction types. It clarifies that the duty applies to residential properties with at least six dwellings and to mixed-use properties with at least 13 dwellings. Transfers that trigger the duty include sale, gift, merger, demerger and exchange, as well as transfers of shares/quotas where the acquirer thereby obtains a majority of the voting rights in the company that owns the property. The thesis also sets out explicit exemptions, including acquisitions by the state or municipalities, certain family and co-owner transfers, inheritance (with an exception when the acquirer is a legal person), and cases where the property has been owned within the past five years by a housing cooperative, a housing stock corporation or a housing partnership. Case law is discussed to show structures that do not trigger the duty, such as intra-group restructurings and changes in ownership that do not confer voting control on any party. Finally, the 2022 proposal is assessed as reflecting a political aim to tighten the regime so that more transfers fall within its scope. The study thus provides a systematic mapping of the legal framework and the interpretive issues that generate uncertainty in practice.
[Dette resumé er genereret med hjælp fra AI direkte fra projektet (PDF)]
Emneord