Lagerbeskatning af investeringsejendomme: En analyse af ledelsens og revisors udfordringer

Klaris, Katrine ; Majlandt, Mathias ; Andersen, Kathrine Bredal

4. semester

Revision (cand.merc.aud.), Kandidat

2023

2022-12-28

152 pages

Den 1. juli 2022 fremsendte regeringen lovforslag om “Forslag til lov om ændringer af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, afskrivningsloven, investorfradragsloven og forskellige andre love” (Efterfølgende kaldt “lovforslag om lagerbeskatning”) i høring med henblik på blandt andet at ændre beskatningsreglerne for investeringsejendomme med handelsværdier over 100 millioner kroner. Formålet er ifølge regeringen at finansiere den tidligere indgåede aftale om “en ny ret til tidlig pension” - også kaldet Arne-pensionen , som blev indført af lov 2202 af 29. december 2020. Derudover ønsker regeringen at værne sig imod, at udenlandske kapitalfonde har mulighed for at videreføre ejendomme gennem aktiehandel for dermed ikke at blive omfattet af de almindelige regler om handel med fast ejendom . Lovforslaget om lagerbeskatning får den konsekvens, at omfattede ejendomme løbende skal beskattes af ejendomsavancerne, således at værdiændringer af investeringsejendomme løbende medregnes i selskabernes skattepligtige indkomst. Derfor lægges der op til en ændring af nuværende lovgivning i ejendomsavancebeskatningsloven, som ellers bestemmer, at en eventuel avance eller tab på afhændede ejendomme først beskattes ved afståelsen. Ifølge regeringen forventes det at bringe en årlig merindtjening til staten på omtrent 1,3 milliarder kroner . Omfattede selskaber har på nuværende tidspunkt travlt med at undersøge, hvordan de i praksis skal håndtere det nye lovforslag og hvilken betydning, det får for dem. Revisionshuse, advokathuse, forbund og andre rådgivningshuse er begyndt, at publicere om potentielle konsekvenser, og der er i forbindelse med høringen fremlagt adskillige høringsspørgsmål. Mange af spørgsmålene vedrører muligheden for finansiering samt til opgørelsen af dagsværdien. Lovforslaget medfører nemlig, at ledelsen i de omfattede selskaber skal opgøre en handelsværdi til udgangspunkt for den årlige avanceopgørelse. Da de omfattede ejendomme ikke er solgte, kendes derfor ikke den pris, som to uafhængige parter er villige til at give i en armslængde-transaktion. I høringsspørgsmål er skatteministeren adspurgt til, hvordan de omfattede selskaber skal fastsætte handelsværdierne på de omfattede ejendomme. Hertil lyder svaret, at der gøres brug af de modeller, som der allerede nu anvendes som led i regnskabsaflæggelsen . Der lægges derfor op til at basere værdiansættelserne på baggrund af de mest anvendte modeller i form af DCF-modellen samt afkastmetoden . Fastsættelsen af denne handelsværdi baserer sig derfor på subjektive skøn og er dermed tilknyttet en høj grad af usikkerhed - særligt i de tilfælde, hvor den enkelte ejendom ikke nyligt er handlet . Hertil lægger Skatteministeriet op til at tage udgangspunkt i de fastsatte dagsværdier, som i forvejen benyttes i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og dermed den dagsværdi, der bestemmes i selskabernes årsrapporter. Dog under forudsætning af, at der i forvejen anvendes dagsværdi som regnskabspraksis. Det giver derfor anledning til at stille spørgsmål ved den metodik, der skal anvendes i forbindelse med at beregne handelsværdien samt hvor stor en usikkerhed, der er i forbindelse med fastsættelsen heraf. Derudover opstår spørgsmålet om, hvordan selskaber som anvender kostpris som regnskabsprincip skal forholde sig til lovindførelsen. Med udgangspunkt i ovenstående beregnes der i afhandlingen en dagsværdi for en udvalgt ejendom, som omfattes af lovforslaget om lagerbeskatning, med udgangspunkt i de mest anvendte værdiansættelsesmodeller; DCF-modellen og afkastmetoden. Afhandlingen tager udgangspunkt i et salgsprospekt for Slotshaven 3A-G og Lundestrædet 55, som er beliggende i Holbæk (efterfølgende kaldt Slotshaven 3A-G) med en udbudspris på 129 millioner kroner. Efter fastsættelsen af dagsværdien for Slotshaven 3A-G undersøger afhandlingen følsomheden i dagsværdiberegningerne med henblik på at forstå, hvilken effekt en ændring i de variable, som ligger til grund for værdiansættelsen har for den beregnede dagsværdi. Ovenstående problemstilling er interessant, da fastsættelsen af indgangsværdien samt den løbende årlige værdiansættelse har betydning for den skattepligtige indkomst for det enkelte selskab. Med nuværende regler sker beskatningen af en eventuel gevinst i forbindelse med afhændelsen af ejendommen, hvortil der i forbindelse med salget som oftest tilføres likviditet til selskabet. Ved indførsel af lovforslaget om lagerbeskatning medfører det, at der sker beskatning af en gevinst, som på det givne tidspunkt ikke er realiseret og derfor ikke har tilført likviditet til selskabet. Det er således nærliggende at antage, at nogle selskaber vil blive udfordrede i at finde likviditet til at finansiere den løbende skattebetaling, som kan komme ved en eventuel værdistigning af investeringsejendommen. Afhandlingen undersøger derfor den likviditetsmæssige betydning det kan få for selskabet at overgå til lagerbeskatning, og hvordan denne kan variere som følge af, at der beregnes en højere eller lavere indgangsværdi end den reelle markedsværdi. Ved konstateringen af, at indgangsværdierne kan have en afgørende betydning for den årlige skattebetaling, giver det derfor anledning til at antage, at der kan være et incitament hos ledelsen til at spekulere i indgangsværdierne til avanceopgørelsen samt den efterfølgende værdiregulering af de omfattede investeringsejendomme. Der kan således være tale om, at der kan være en øget risiko for, at ledelsen kan have et incitament til at fastsætte en højere handelsværdi og dermed øge indgangsværdierne. Derfor undersøger afhandlingen, hvilke overvejelser ledelsen kan have, såfremt et selskab bliver omfattet af lagerbeskatning. Med udgangspunkt i de identificerede problematikker, der kan opstå som følge af lovforslaget om lagerbeskatning, undersøges det, hvordan revisionen af regnskabsmæssige skøn for investeringsejendomme påvirkes heraf. Dette gøres med udgangspunkt i værdiansættelsen af Slotshaven 3A-G med tilhørende følsomhedsanalyse af værdiansættelserne samt de identificerede incitamenter, som ledelsen kan have ved at overgå til lagerbeskatning. Slutteligt diskuteres det, i hvilket omfang lovforslaget om lagerbeskatning får indflydelse på revisionen af regnskabsmæssige skøn på investeringsejendomme.

The master thesis includes an examination of the derivative effects of the Danish Government’s presented amendment of legislative proposal regarding the present rules on taxation on gains from property sales. In contrast to the current legislation, companies which own investment properties are to be taxed on valuation gains that are not yet realized. The thesis examines the consequences of this legislative proposal through a specific case with use of an investment property on Slotshaven 3A-G, 4300 Holbæk. The thesis will include a thorough analysis on what effect the law proposal will have on the company’s liquidity. This includes an investigation on how it too can be affected by uncertainty in the valuation methods. Firstly, the thesis presents the methodological framework in order to give an understanding of the empirical data that is used throughout the thesis. Furthermore, it presents the choices that have been made to contribute to a precise and accurate investigation of the problem statement which is “Which challenges arise as a consequence of the legislative proposal on taxation of unrealized gains on investment properties for the affected companies, and how will this affect the managerial determination of accounting estimates in relation to the projection of fair value? How will the legislative proposal affect the auditor in relation to the audit of accounting estimates of said investment properties?” Afterwards, the thesis examines the law proposal in order to map out which companies that ultimately will be affected by it, as well as to understand how said proposal is to be implemented by the affected companies. As the law proposal affects only investment properties the thesis examines the definition of an investment property. Furthermore, it clarifies the definition of fair value and how the affected companies with applicable accounting standards can present investment properties. Through a specific case the thesis determines a fair value of the property Slotshaven 3A-G located in Holbæk through the utilization of two valuation methods called Discounted Cash Flow (DCF) and return method. The purpose of using these methods is to create an understanding of the underlying data and how the data are determining the fair value, this in order to further understand how changes in these data can affect the valuation of the property. Subsequently, a sensitivity analysis is applied in order to show how a change in the underlying data affects the valuation of the property. Following the sensitivity analysis, the thesis analyzes how the uncertainties in different valuations when entering the new law proposal can cause different annual tax payments and therefore create different liquidity for the company. By investigating the uncertainty in the valuation methods and the possibility to affect the valuation outcomes, the thesis discusses the managerial considerations and implications the law proposal causes. When illustrating the uncertainty related to valuing investment properties through the two valuation methods, the thesis seeks to discern whether the managements’ accounting estimates on investment properties influences the audit on the accounting estimates as a consequence of the law proposal or not.

Lagerbeskatning ; Investeringsejendomme ; Regnskabsmæssige skøn

Download
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter