Sælgers loyale oplysningspligt og købers undersøgelsespligt ved erhvervelse af fast ejendom

The seller's duty of loyal disclosure and the buyer's duty of investigation upon acquisition of real property

Pedersen, Frederik Blicher

4. semester

Jura, Kandidat

2026

2026-06-15

73

Denne specialeafhandling undersøger to centrale pligter ved køb og salg af fast ejendom: sælgers loyale oplysningspligt (pligten til ærligt og aktivt at give relevante oplysninger) og købers undersøgelsespligt (pligten til at foretage en rimelig undersøgelse). Et hovedfokus er, hvordan Home Inspection Scheme påvirker indholdet og rækkevidden af disse pligter. Afhandlingen anvender den retsdogmatiske metode, dvs. en systematisk analyse og beskrivelse af gældende ret. Arbejdet afklarer, hvad der forstås ved fast ejendom og ved mangler, herunder sondringen mellem fysiske og juridiske mangler. Det gennemgår sælgers oplysningspligt uden for Home Inspection Scheme, herunder hvornår manglende oplysninger kan medføre ansvar, samt særlige situationer som selvbyggeri, dødsboer og tvangsauktioner. Derpå belyses oplysningspligten inden for Home Inspection Scheme og dens betydning for loyalitetspligten, inklusive forhold som ordningen ikke omfatter. Afhandlingen behandler også princippet caveat emptor (køber skal være påpasselig) og forklarer, hvordan købers undersøgelsespligt spiller sammen med sælgers oplysningspligt. Endelig gennemgås ansvarsfraskrivelser (forbeholdsklausuler), hvorfor sælger kan ønske dem, og hvordan de påvirker den loyale oplysningspligt. Konklusionen er, at retsstillingen afspejler en balance mellem sælgers oplysning og købers undersøgelse, og at Home Inspection Scheme ændrer både rækkevidden og indholdet af sælgers loyalitetspligt. Afslutningsvis gives et perspektiv på købers undersøgelsespligt ved køb af løsøre (chattels/personal property), med en sammenligning af ligheder og forskelle mellem køb af varer og ejendomshandler.

This thesis examines two core duties in real estate transactions: the seller’s duty of loyal disclosure (to share relevant information honestly and proactively) and the buyer’s duty to investigate (to conduct a reasonable inspection). A key focus is how the Home Inspection Scheme affects the content and scope of these duties. The study uses the legal dogmatic method, meaning a systematic analysis and description of current law. It clarifies what counts as real estate and what qualifies as a defect, distinguishing between physical and legal defects. It reviews the seller’s disclosure duty outside the Home Inspection Scheme, including when a breach triggers liability, and addresses special settings such as self-builds, deceased estates, and foreclosure auctions. It then explains the disclosure duty within the Home Inspection Scheme and how the scheme influences the loyalty-based duty, including matters that fall outside the scheme. The thesis also discusses the principle of caveat emptor (buyer beware) and how the buyer’s inspection duty interacts with the seller’s disclosure duty. Finally, it examines disclaimers (exemption clauses): why a seller might seek them and how they affect the duty of loyal disclosure. The conclusion is that the law seeks a balance between what the seller must disclose and what the buyer must inspect, and that the Home Inspection Scheme reshapes both the scope and the content of the seller’s loyalty-based duty. The thesis ends with a perspective on the buyer’s duty to inspect in sales of chattels (personal property), highlighting similarities and differences between sales of goods and real estate.

[Dette resumé er omskrevet med hjælp fra AI baseret på projektets originale resumé]

Download PDF
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter