Rækkevidden af værdiansættelsescirkulæret ved overdragelse af fast ejendom ved arveudlæg eller i levende live indenfor gaveafgiftskredsen

The scope of the valuation circular in case of transfer of real estate by distribution of inheritance or in living live within the group of persons with regard to gift tax

Birch, Anne

4. semester

Jura, Kandidat

2022

2022-05-19

63

Specialet undersøger værdiansættelsescirkulæret ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående ved arv eller i levende live og de skattemæssige konsekvenser ved gaveafgift. Efter cirkulæret kan ejendom overdrages til den seneste offentlige ejendomsvurdering med et afslag eller tillæg på en procentdel, som skattemyndighederne som udgangspunkt skal respektere. Reglen var længe +/- 15 %, men blev i september 2021 ændret til +/- 20 %. Den store opmærksomhed skyldes bl.a., at de seneste offentlige vurderinger stammer fra 2011–2012 og ikke altid afspejler nutidens handelsværdi. Højesteret fastslog i SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne kan afvige fra cirkulærets værdiansættelse, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Det forudsættes, at særlige omstændigheder forstås på samme måde under det nye cirkulære som under det tidligere, selv om begrebet ikke er nærmere defineret i cirkulæret eller i lovgivningen. Formålet med specialet er at belyse, hvad særlige omstændigheder dækker over. På baggrund af retspraksis – herunder domme fra de almindelige domstole – viser undersøgelsen, at særlige omstændigheder kan foreligge i bl.a. følgende situationer: - En ejendom købes af en uafhængig tredjemand og overdrages kort tid efter til en nærtstående til en lavere pris fastsat efter cirkulæret. - Overdrageren har indhentet en sagkyndig vurdering (fx fra en ejendomsmægler), som afviger fra den værdi, der følger af cirkulæret. - Erhververen belåner ejendommen efter overdragelsen, og belåningsgrundlaget er højere end den pris, ejendommen er overdraget til; dette kan efter en konkret vurdering tale for særlige omstændigheder. Der kan ikke udledes en fast grænse for, hvor stor forskellen skal være, men risikoen øges ved tæt tidsmæssig sammenhæng med overdragelsen. Omvendt udgør almindelig prisudvikling ikke en særlig omstændighed i denne sammenhæng. En ny offentlig ejendomsvurdering efter den nye vurderingslov er heller ikke en særlig omstændighed, hvis overdragelsesaftalen er indgået før den nye vurdering blev udsendt. Samlet set viser specialet, at retspraksis efter Højesterets dom i SKM2016.279.HR har bidraget til fortolkningen af begrebet særlige omstændigheder, men at begrebet fortsat ikke er endeligt afgrænset. Fremtidig praksis må forventes at nuancere forståelsen yderligere.

This thesis examines the valuation circular used when real estate is transferred between close relatives by inheritance or as a lifetime gift, and the implications for gift tax. Under the circular, property may be transferred at the most recent official property valuation, adjusted by a percentage that the tax authorities must normally accept for tax purposes. The rule was long +/- 15%, but in September 2021 it was changed to +/- 20%. This has drawn attention because the latest official valuations date from 2011–2012 and may not reflect current market values. In SKM2016.279.HR, the Danish Supreme Court held that the tax authorities may depart from a valuation set under the circular if special circumstances exist. It is assumed that special circumstances are understood in the same way under the new circular as under the previous one, even though the term is not defined in the circular or in legislation. The thesis aims to clarify what qualifies as special circumstances. Based on case law, including decisions from the ordinary courts, the analysis shows that special circumstances may exist in situations such as: - A property is purchased from an unrelated third party and, shortly thereafter, transferred to a close relative at a lower price based on the circular. - The transferor has obtained an expert appraisal (for example from a real estate agent) that differs from the value under the circular. - After the transfer, the acquirer mortgages the property and the collateral value exceeds the transfer price; this may, following a concrete assessment, indicate special circumstances. There is no fixed threshold for how large the difference must be, but the risk is higher when the mortgage is taken close in time to the transfer. By contrast, normal price trends are not special circumstances in this context. A new official valuation under the new Property Valuation Act is also not a special circumstance if the transfer agreement was concluded before the new valuation was issued. Overall, case law since the Supreme Court’s decision in SKM2016.279.HR has helped interpret the notion of special circumstances, but the term remains not fully defined. Future cases will likely refine its contours.

[Dette resumé er omskrevet med hjælp fra AI baseret på projektets originale resumé]

Værdiansættelsescirkulæret

Download
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter