• Katrine Klaris
  • Mathias Majlandt
  • Kathrine Bredal Andersen
4. semester, Revision (cand.merc.aud.), Kandidat (Kandidatuddannelse)
Den 1. juli 2022 fremsendte regeringen lovforslag om “Forslag til lov om ændringer af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, afskrivningsloven, investorfradragsloven og forskellige andre love” (Efterfølgende kaldt “lovforslag om lagerbeskatning”) i høring med henblik på blandt andet at ændre beskatningsreglerne for investeringsejendomme med handelsværdier over 100 millioner kroner. Formålet er ifølge regeringen at finansiere den tidligere indgåede aftale om “en ny ret til tidlig pension” - også kaldet Arne-pensionen , som blev indført af lov 2202 af 29. december 2020. Derudover ønsker regeringen at værne sig imod, at udenlandske kapitalfonde har mulighed for at videreføre ejendomme gennem aktiehandel for dermed ikke at blive omfattet af de almindelige regler om handel med fast ejendom .
Lovforslaget om lagerbeskatning får den konsekvens, at omfattede ejendomme løbende skal beskattes af ejendomsavancerne, således at værdiændringer af investeringsejendomme løbende medregnes i selskabernes skattepligtige indkomst. Derfor lægges der op til en ændring af nuværende lovgivning i ejendomsavancebeskatningsloven, som ellers bestemmer, at en eventuel avance eller tab på afhændede ejendomme først beskattes ved afståelsen. Ifølge regeringen forventes det at bringe en årlig merindtjening til staten på omtrent 1,3 milliarder kroner .
Omfattede selskaber har på nuværende tidspunkt travlt med at undersøge, hvordan de i praksis skal håndtere det nye lovforslag og hvilken betydning, det får for dem. Revisionshuse, advokathuse, forbund og andre rådgivningshuse er begyndt, at publicere om potentielle konsekvenser, og der er i forbindelse med høringen fremlagt adskillige høringsspørgsmål. Mange af spørgsmålene vedrører muligheden for finansiering samt til opgørelsen af dagsværdien. Lovforslaget medfører nemlig, at ledelsen i de omfattede selskaber skal opgøre en handelsværdi til udgangspunkt for den årlige avanceopgørelse. Da de omfattede ejendomme ikke er solgte, kendes derfor ikke den pris, som to uafhængige parter er villige til at give i en armslængde-transaktion. I høringsspørgsmål er skatteministeren adspurgt til, hvordan de omfattede selskaber skal fastsætte handelsværdierne på de omfattede ejendomme. Hertil lyder svaret, at der gøres brug af de modeller, som der allerede nu anvendes som led i regnskabsaflæggelsen . Der lægges derfor op til at basere værdiansættelserne på baggrund af de mest anvendte modeller i form af DCF-modellen samt afkastmetoden . Fastsættelsen af denne handelsværdi baserer sig derfor på subjektive skøn og er dermed tilknyttet en høj grad af usikkerhed - særligt i de tilfælde, hvor den enkelte ejendom ikke nyligt er handlet . Hertil lægger Skatteministeriet op til at tage udgangspunkt i de fastsatte dagsværdier, som i forvejen benyttes i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og dermed den dagsværdi, der bestemmes i selskabernes årsrapporter. Dog under forudsætning af, at der i forvejen anvendes dagsværdi som regnskabspraksis. Det giver derfor anledning til at stille spørgsmål ved den metodik, der skal anvendes i forbindelse med at beregne handelsværdien samt hvor stor en usikkerhed, der er i forbindelse med fastsættelsen heraf. Derudover opstår spørgsmålet om, hvordan selskaber som anvender kostpris som regnskabsprincip skal forholde sig til lovindførelsen.
Med udgangspunkt i ovenstående beregnes der i afhandlingen en dagsværdi for en udvalgt ejendom, som omfattes af lovforslaget om lagerbeskatning, med udgangspunkt i de mest anvendte værdiansættelsesmodeller; DCF-modellen og afkastmetoden. Afhandlingen tager udgangspunkt i et salgsprospekt for Slotshaven 3A-G og Lundestrædet 55, som er beliggende i Holbæk (efterfølgende kaldt Slotshaven 3A-G) med en udbudspris på 129 millioner kroner. Efter fastsættelsen af dagsværdien for Slotshaven 3A-G undersøger afhandlingen følsomheden i dagsværdiberegningerne med henblik på at forstå, hvilken effekt en ændring i de variable, som ligger til grund for værdiansættelsen har for den beregnede dagsværdi.
Ovenstående problemstilling er interessant, da fastsættelsen af indgangsværdien samt den løbende årlige værdiansættelse har betydning for den skattepligtige indkomst for det enkelte selskab. Med nuværende regler sker beskatningen af en eventuel gevinst i forbindelse med afhændelsen af ejendommen, hvortil der i forbindelse med salget som oftest tilføres likviditet til selskabet. Ved indførsel af lovforslaget om lagerbeskatning medfører det, at der sker beskatning af en gevinst, som på det givne tidspunkt ikke er realiseret og derfor ikke har tilført likviditet til selskabet. Det er således nærliggende at antage, at nogle selskaber vil blive udfordrede i at finde likviditet til at finansiere den løbende skattebetaling, som kan komme ved en eventuel værdistigning af investeringsejendommen. Afhandlingen undersøger derfor den likviditetsmæssige betydning det kan få for selskabet at overgå til lagerbeskatning, og hvordan denne kan variere som følge af, at der beregnes en højere eller lavere indgangsværdi end den reelle markedsværdi.
Ved konstateringen af, at indgangsværdierne kan have en afgørende betydning for den årlige skattebetaling, giver det derfor anledning til at antage, at der kan være et incitament hos ledelsen til at spekulere i indgangsværdierne til avanceopgørelsen samt den efterfølgende værdiregulering af de omfattede investeringsejendomme. Der kan således være tale om, at der kan være en øget risiko for, at ledelsen kan have et incitament til at fastsætte en højere handelsværdi og dermed øge indgangsværdierne. Derfor undersøger afhandlingen, hvilke overvejelser ledelsen kan have, såfremt et selskab bliver omfattet af lagerbeskatning.
Med udgangspunkt i de identificerede problematikker, der kan opstå som følge af lovforslaget om lagerbeskatning, undersøges det, hvordan revisionen af regnskabsmæssige skøn for investeringsejendomme påvirkes heraf. Dette gøres med udgangspunkt i værdiansættelsen af Slotshaven 3A-G med tilhørende følsomhedsanalyse af værdiansættelserne samt de identificerede incitamenter, som ledelsen kan have ved at overgå til lagerbeskatning. Slutteligt diskuteres det, i hvilket omfang lovforslaget om lagerbeskatning får indflydelse på revisionen af regnskabsmæssige skøn på investeringsejendomme.
SprogDansk
Udgivelsesdato2 jan. 2023
Antal sider152
ID: 507292860