Lejers tilsidesættelse af ordensforskrifter

Tenant's neglect of order regulations

Sørensen, Nikoline Brohus

4. semester

Jura, Kandidat

2016

2016-05-09

62

Specialet undersøger, hvornår en lejers tilsidesættelse af ordensforskrifter efter lejeretten udvikler sig til misligholdelse, som kan udløse sanktioner, og hvilke misligholdelsesbeføjelser udlejer i givet fald kan gøre gældende. Analysen omfatter fem typiske ordensområder – støj, fysisk vold og chikane, rygning, husdyr og udluftning – og ser på samspillet mellem lovgivning (særligt lejeloven og almenlejeloven, med blik til erhvervslejeloven), individuelle aftalevilkår og husorden. Metoden er retsdogmatisk med fokus på at beskrive, fortolke og systematisere gældende ret. Hovedkonklusionerne er, at udlejers beføjelser ved støj forudsætter, at der foreligger væsentlig støj (fx markant menneskestøj, uacceptabel høj musik eller stærke mekaniske lyde), mens ikke-væsentlig støj kun kan mødes med sanktioner uden misligholdelsesvirkning; i erhvervslejemål findes ingen tilsvarende lovregel, og vurderingen sker som før indførelsen af lejelovens § 79 a. Fysisk vold og trusler anses som grov tilsidesættelse, der typisk kan berettige ophævelse, mens chikane er vanskeligere at sanktionere på grund af bevisbyrden. Hold af husdyr kan sanktioneres, hvis dyrene er til gene; rygning er ikke lovreguleret og beror derfor på aftale og husorden, dog kan gener fra røg i visse tilfælde bedømmes som gene efter lejelovens regler; manglende udluftning er heller ikke lovreguleret, men kan aftales og reguleres i husorden, med mulighed for krav om afhjælpning af skader. Husordener kan fastsættes af udlejer eller beboerrepræsentationen, men kan ikke tilsidesætte allerede aftalte vilkår. Overordnet peger teori og praksis på, at misligholdelse normalt forudsætter, at lejer først er blevet behørigt varslet, bortset fra tilfælde med vold eller trusler. Der er videre forskel på, hvor meget der kan aftales ud over loven: lejeloven giver i praksis plads til supplerende vilkår, mens almenlejeloven i videre omfang er ufravigelig; uanset dette kan udlejer kun anvende misligholdelsesbeføjelser, når adfærden også falder ind under de ufravigelige bestemmelser om forsømmelse og gener.

The thesis examines when a tenant’s disregard of order regulations under Danish tenancy law amounts to breach that can trigger sanctions, and which remedies the landlord may invoke. It focuses on five common areas—noise, physical violence and harassment, smoking, pets, and ventilation—and analyzes how legislation (primarily the Rent Act and the General Rent Act, with reference to the Business Rent Act), contractual terms, and house rules interact. The method is legal-dogmatic, aiming to describe, interpret, and systematize current law. The main findings are that landlord remedies in noise cases require substantial disturbance (e.g., marked human noise, unacceptable loud music, or strong mechanical sounds), whereas minor noise can only be met with non-breach sanctions; business tenancies lack an equivalent statutory rule, so assessments follow pre–section 79 a practice. Physical violence and threats constitute serious misconduct typically justifying termination, while harassment is harder to sanction due to evidentiary challenges. Keeping pets can be sanctioned if they cause nuisance; smoking is not regulated by statute and thus depends on contract and house rules, although smoke-related nuisance may fall under general nuisance provisions; lack of ventilation is likewise not regulated by law but can be governed by agreement and house rules, with possible claims for remedial measures. House rules may be set by the landlord or tenant representatives but cannot override existing contractual terms. Overall, theory and case law suggest that breach usually presupposes prior notice to the tenant, except in cases involving violence or threats. There is also a difference in how far parties can supplement the law: the Rent Act allows more scope for additional terms, while the General Rent Act is more mandatory; regardless, landlord remedies depend on the conduct also fitting the mandatory provisions on neglect and nuisance.

[Dette resumé er genereret med hjælp fra AI direkte fra projektet (PDF)]

Download
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter

Sørensen, Nikoline Brohus:

• Tenant's neglect of order regulations (2016)