Lejelovens tilbudspligt i relation til selskabsretlige overdragelser

The obligation in the Danish Rent Act to offer properties to existing tenants in relation to corporate transfers

Langagergaard, Maibritt Solskov

4. semester

Jura, Kandidat

2018

2018-05-17

55

Specialet undersøger lejelovens tilbudspligt i relation til selskabsretlige overdragelser. Reglerne i kapitel XVI pålægger i visse tilfælde udlejere at tilbyde lejerne at købe ejendommen før overdragelse til tredjemand, men ordningen er fortsat kompleks trods gentagne lovændringer. Problemformuleringen er, hvilke selskabsretlige overdragelser der er omfattet af § 102, stk. 1, særligt hvor kontrolskifte sker via overdragelse af aktier eller anparter, samt hvilke praktiske udfordringer der opstår ved opfyldelsen af tilbudspligten ved syn og skøn efter § 103. Specialet anvender en traditionel retsdogmatisk metode med fortolkning af lovgivning (bl.a. lejeloven og selskabsloven), forarbejder, retspraksis og juridisk litteratur, og afgrænser fra regler om ejerlejligheder, almene boliger, udstykning, oplysningspligt i § 103, stk. 4 og tinglysning i § 104. Med afsæt i bl.a. praksis om krav om stemmemajoritet og mulige omgåelsestilfælde belyses, hvordan transaktioner som fusion, spaltning, koncerninterne dispositioner og overdragelse af kapitalandele kan udløse tilbudspligt, og hvordan syn og skøn anvendes til at dokumentere, at pris og vilkår svarer til handel og vandel ved gaver, fusioner, mageskifte og aktie-/anpartsoverdragelser. Uddraget peger på centrale usikkerheder, herunder retsvirkningerne af manglende overholdelse, håndtering ved lejerskifte og prisfastsættelse over tid, og har til formål at skabe klarhed over gældende ret og praksisnære problemstillinger ved selskabsretlige overdragelser.

This thesis examines the Danish Rent Act’s offer obligation in the context of corporate transfers. Chapter XVI obliges landlords in certain cases to offer tenants the opportunity to purchase the property before a sale to a third party, yet the regime remains complex despite multiple amendments. The research question is which corporate transfers fall within § 102(1)—particularly where control shifts through transfers of shares or quotas—and what practical issues arise when the obligation is fulfilled by expert appraisal (syn og skøn) under § 103. The study applies a traditional doctrinal legal method, interpreting legislation (notably the Rent Act and the Companies Act), preparatory works, case law and legal scholarship, and is delimited from rules on condominiums, social housing, subdivision, the information duty in § 103(4) and registration in § 104. Drawing on, inter alia, case law addressing a majority-of-votes threshold and potential avoidance situations, it explores how transactions such as mergers, demergers, intra-group dealings and transfers of equity interests may trigger the offer obligation, and how expert valuation is used to document that price and terms reflect market value in cases of gifts, mergers, exchanges and share transfers. The excerpt highlights key uncertainties—including the legal consequences of non-compliance, the handling of changes in tenancy, and price determination over time—and aims to clarify the current legal position and practice-oriented issues in corporate transfer scenarios.

[Dette resumé er genereret med hjælp fra AI direkte fra projektet (PDF)]

Download
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter