Lejefastsættelse i nye bygninger

Rent determination in new properties

Juhl, Sebastian Frederik

4. semester

Jura, Kandidat

2022

2022-03-24

128

Afhandlingen undersøger, hvornår udlejere kan fastsætte huslejen efter princippet om fri lejefastsættelse for boliger i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991, jf. lejelovens § 53, stk. 3. To nøglebegreber er afgørende: hvornår en bygning er “taget i brug”, og hvad der forstås ved en “ejendom”. Ifølge retspraksis anses en bygning for taget i brug, når lejere faktisk flytter ind, uanset om hele bygningen er endeligt byggesagsgodkendt. Hvis blot én lejlighed i en bygning er taget i brug før 31. december 1991, kan § 53, stk. 3 ikke anvendes for nogen lejligheder i den bygning. Hvis en gammel bygning derimod er helt nedrevet, kan den matrikulære status ændres fra “taget i brug” til “tom”, så reglen kan anvendes, hvis der opføres en ny bygning på grunden. Bygningsdele fra den gamle bygning må som udgangspunkt ikke genbruges, bortset fra mindre dele af fundamentet (omfanget beror på en konkret vurdering). Formålet med § 53, stk. 3 var at give investorer og developere incitament til at opføre flere og bedre boliger. Reglen er derfor tiltænkt situationer, hvor nybyggeri tilfører flere lejemål. Efter sammenlægningen af lejeloven og boligreguleringsloven fremgår det imidlertid af forarbejderne, at reglen ikke gælder, hvis der på samme matrikel også står en anden bygning, som er taget i brug før 31. december 1991. Dermed kan fri lejefastsættelse være udelukket, selv om nybyggeri tilfører boliger, hvilket skaber spænd med formålet. I en konkret sag har Højesteret forstået “ejendom” som “bygning”, sådan at hver bygning kan have sin egen ibrugtagningsdato. Afgørelsen vedrørte dog en anden bestemmelse. Da § 53, stk. 3 er en undtagelse fra de almindelige regler om lejefastsættelse, bør den fortolkes snævert. Uden klar støtte i forarbejder og praksis er det derfor mest sandsynligt, at denne bygningsbaserede forståelse ikke kan overføres til § 53, stk. 3. Praksis om § 53, stk. 3 peger snarere på, at “ejendom” skal forstås som den matrikulære ejendom (jordparcel) i overensstemmelse med forarbejderne. Afhandlingen konkluderer derfor, at det mest sandsynlige er, at “ejendom” i § 53, stk. 3 skal forstås som matriklen i alle tilfælde, men at der ikke findes en endelig dom på området. For ikke at udhule reglen undersøges det desuden, hvornår en “forurenet” matrikel (fordi den rummer en bygning taget i brug før 1992) kan udstykkes, så § 53, stk. 3 kan anvendes på en ny bygning på en selvstændig, “uforurenet” matrikel. Der findes ingen retspraksis direkte om dette. På baggrund af analysen er det afgørende tidspunkt, hvornår den nye bygning tages i brug. Det er derfor mest sandsynligt, at udlejer kan anvende § 53, stk. 3, hvis udstykningen er gennemført, og den nye bygning er placeret på en separat matrikel, der ikke er “forurenet”, når lejerne flytter ind. På grund af begrænset praksis kan anvendeligheden i flere af de undersøgte scenarier kun beskrives som “mest sandsynlig” og ikke sikker.

This thesis examines when landlords may set rent freely for homes in buildings taken into use after 31 December 1991 under section 53(3) of the Danish Rent Act. Two concepts are central: when a building is “taken into use,” and what counts as a “property.” According to case law, a building is taken into use when tenants physically move in, regardless of whether all permits for the entire building are finalized. If even one apartment in a building was taken into use before 31 December 1991, section 53(3) cannot be used for any apartments in that building. If, however, the old building has been completely demolished, the cadastral status can change from “taken into use” to “empty,” allowing the rule to apply when a new building is constructed on the site. Parts of the old building may not be reused, except for minor portions of the foundation (the extent is assessed case by case). Section 53(3) was designed to encourage investors and developers to build more and better housing, and thus to apply where new construction creates additional dwellings. After the Rent Act and the Housing Regulation Act were merged, the preparatory remarks state that the rule does not apply if another building on the same cadastral parcel was taken into use before 31 December 1991. As a result, free rent setting may not always be possible even when new construction adds homes, which sits uneasily with the rule’s purpose. In one case, the Danish High Court interpreted “property” to mean “building,” allowing different buildings to have different occupation dates. That decision concerned a different statutory rule. Because section 53(3) is an exception to the usual rent-setting regime, it should be interpreted narrowly. Without clear support in the preparatory works and case law, it is most likely that this building-based interpretation does not carry over to section 53(3). Case law and the legislative remarks instead indicate that “property” should be understood as the cadastral property (the land parcel) in line with those remarks. The thesis therefore concludes that “property” in section 53(3) most likely means the cadastral parcel in all situations, although there is no definitive court ruling on this point. To avoid diluting the rule’s intent, the thesis also investigates when a “contaminated” parcel (because it includes a building taken into use before 1992) can be subdivided so that section 53(3) applies to a new building on its own, “uncontaminated” parcel. There is no case law directly on this. Based on the analysis, the decisive moment is when the new building is taken into use. It is therefore most likely that a landlord can rely on section 53(3) if the subdivision has been completed and the new building sits on a separate, uncontaminated parcel when tenants move in. Due to limited case law, the applicability in several scenarios can only be described as “most likely,” not certain.

[Dette resumé er omskrevet med hjælp fra AI baseret på projektets originale resumé]

Download
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter