Grænser for afståelsesretten i erhvervslejeforhold ved køb og salg af virksomheder
Oversat titel
Limitations on the right of assignment for leased business premises in connection to the mergers and acquisitions of companies
Forfattere
Vrist, Christian Gjennerskov Merrild ; Myrup, Emil Løgstrup
Semester
4. semester
Uddannelse
Udgivelsesår
2022
Afleveret
2022-05-19
Resumé
Afhandlingen undersøger grænserne for lejers afståelsesret i erhvervslejeforhold i forbindelse med virksomhedsoverdragelser (køb og salg af virksomheder) og belyser, hvornår en lejer kan lade lejemålet følge med i handlen, og hvornår udlejer kan modsætte sig dette. Med en retsdogmatisk metode analyseres og systematiseres gældende ret gennem fortolkning af primært lovgivning og retspraksis suppleret af forarbejder og juridisk litteratur. Afhandlingen redegør for due diligence’ens rolle i M&A, herunder afklaring af change of control-klausuler og afståelsesmuligheder. Retstilstanden kortlægges på tværs af tidsperioder: For lejeaftaler indgået før 1. januar 1992 følger afståelse obligationsrettens udgangspunkt om kreditoraccept ved debitorskifte, mens lejeaftaler indgået efter 1. januar 1992 (lejelovens § 74 a) og efter 1. januar 2000 (erhvervslejelovens § 55) giver lejer en afståelsesret, som muliggør fortsættelse på uændrede vilkår uden udlejers samtykke. Afhandlingen analyserer udlejers modsættelsesgrundlag, herunder krav om samme branche samt vurderinger af indtrædende lejers økonomi og branchekendskab, og konstaterer, at retspraksis er begrænset og stærkt konkret begrundet. Den viser endvidere, at afståelse til selskaber med begrænset hæftelse forudsætter opfyldelse af stramme betingelser, men at parterne kan aftale særlige vilkår, herunder change of control-klausuler, der spejler lovens udgangspunkt. Overordnet konkluderes, at afståelsesretten rummer en række opmærksomhedspunkter for parterne, og at den konkrete adgang til afståelse beror på lejemålets karakter og formål, lejers økonomi og branchekendskab samt eventuelle præceptive successionsrettigheder.
This thesis examines the limits of the tenant’s right of assignment in commercial leases in the context of business transfers (mergers and acquisitions), clarifying when a lease can accompany a sale and when a landlord may oppose it. Using a legal dogmatic method, it analyzes and systematizes the current law by interpreting statutes and case law, supplemented by legislative history and legal literature. The thesis outlines the role of due diligence in M&A, including review of change of control clauses and the possibility to assign leases. It maps the legal position across time: for leases entered into before 1 January 1992, assignment follows the general law of obligations requiring creditor consent to a debtor substitution, whereas leases concluded after 1 January 1992 (Lease Act section 74 a) and after 1 January 2000 (Business Lease Act section 55) provide an assignment right allowing continuation on unchanged terms without the landlord’s consent. It analyzes the grounds on which landlords may object—such as a requirement to remain within the same line of business and assessments of the incoming tenant’s finances and industry knowledge—and finds that case law is limited and highly fact-specific. It further shows that assignment to companies with limited liability is subject to strict conditions, while parties may contract for specific terms, including change of control clauses mirroring the statutory regime. Overall, the thesis concludes that the right of assignment raises multiple issues for the parties, and that the concrete scope of the right depends on the lease’s nature and purpose, the tenant’s financial strength and industry knowledge, and any mandatory succession rights.
[Dette resumé er genereret med hjælp fra AI direkte fra projektet (PDF)]
Emneord