Generationsskifte med skattemæssig succession - med fokus på aktiv udlejningsvirksomhed

Generational Transfer with Tax Succession - with a Focus on Active Real Estate Rental Business

Tilm, Marcus

4. semester

Jura, Kandidat

2026

2026-05-13

66

Dette speciale undersøger, hvornår selskabsandele i ejendomsudlejningsvirksomheder kan overdrages ved generationsskifte med skattemæssig succession, med særligt fokus på aktiv ejendomsudlejning. Emnet er blevet mere aktuelt efter lov nr. 369 af 9. april 2025, som indførte begrebet aktiv ejendomsudlejning i section 34(7) i Capital Gains Tax Act. Før ændringen blev udlejning som udgangspunkt anset for passiv kapitalanbringelse efter den såkaldte money tank rule (pengetanksreglen), hvilket begrænsede adgangen til succession. Ændringen har derfor udvidet mulighederne for succession i udlejningsselskaber, men adgangen er betinget af en række krav: ejerskabskravet, aktivitetskravet og ejertidskravet i section 34(7). Specialet anvender den retsdogmatiske metode til at beskrive og systematisere gældende ret. Analysen bygger på ordlyden af section 34 i Capital Gains Tax Act, forarbejderne til L123, retspraksis, juridisk litteratur og administrativ praksis. Retspraksis inddrages især ved analysen af section 34(1), jf. section 34(6), herunder pengetanksreglen og passiv kapitalanbringelse. Der foreligger endnu ingen domme, der direkte tager stilling til de nye krav for aktiv ejendomsudlejning i section 34(7). Derfor baseres analysen her på offentliggjorte bindende svar fra Skatterådet. Disse er ikke bindende for domstolene, men udgør den mest relevante tilgængelige praksis i mangel af domme og giver vejledning til fortolkningen af kravene i section 34(7). De beskrivende afsnit redegør først for de generelle regler om generationsskifte og succession. Succession betyder, at overdrageren ikke beskattes på overdragelsestidspunktet; i stedet overtager erhververen overdragerens skattemæssige stilling, herunder anskaffelsestidspunkt og anskaffelsessum på de overdragne andele. Specialet gennemgår derefter de generelle betingelser for succession efter section 34, med særligt fokus på pengetanksreglen, som udelukker succession, hvis virksomhedens aktivitet overvejende er passiv kapitalanbringelse. En central del af analysen er de tre krav i section 34(7). For det første viser ejerskabskravet, at ejerandel og stemmerettigheder i den relevante familiekreds kan medregnes i vurderingen. For det andet peger analysen af aktivitetskravet på, at det afgørende ikke er, hvem der formelt underskriver aftalerne, men hvem der faktisk har beslutningskompetence i økonomisk væsentlige forhold. Ekstern bistand, fx ejendomsadministration, udelukker ikke i sig selv, at der er tale om aktiv udlejning. For det tredje indebærer ejertidskravet som udgangspunkt, at ejendommen skal have været ejet og aktivt udlejet i mindst ét år før overdragelsen, medmindre den indgår i en eksisterende virksomhed med aktiv ejendomsudlejning, der har været ejet i mindst ét år. Specialet vurderer også samspillet mellem forarbejderne til L123 og de bindende svar om aktivitetskravet i section 34(7). Forarbejderne opstiller ikke en fast liste over opgaver, som ejeren selv skal udføre, men betoner, hvem der reelt har beslutningskompetencen i udlejningsvirksomheden. De bindende svar nuancerer vurderingen ved at vise, hvilke opgaver en ejendomsadministrator kan håndtere, og hvilke der skal forblive hos ejeren. Samtidig lægger svarene ikke altid vægt på de samme opgaver, hvilket skaber en vis usikkerhed om, hvor langt opgaver kan delegeres uden at kompromittere opfyldelsen af aktivitetskravet. Konklusionen er, at adgang til succession for selskabsandele ved generationsskifte af aktiv ejendomsudlejning forudsætter, at de generelle krav i section 34(1)(1)-(4), pengetanksreglen i section 34(6) og de særlige krav i section 34(7) alle er opfyldt.

This thesis examines when company shares in real estate rental businesses can be transferred in family generational transfers with tax succession, with a focus on active real estate rental. The topic has gained importance after Act No. 369 of April 9, 2025 introduced the concept of active real estate rental business in section 34(7) of the Capital Gains Tax Act. Before this change, rental was generally treated as passive capital investment under the money tank rule, which limited access to succession. The amendment has therefore broadened the scope for succession in rental companies, but access depends on meeting several conditions: the ownership, activity, and holding-period requirements in section 34(7). The thesis uses the legal-dogmatic method to describe and systematize the applicable law. The analysis draws on the wording of section 34 of the Capital Gains Tax Act, the preparatory works to bill L123, case law, legal literature, and administrative practice. Case law is included for section 34(1), cf. section 34(6), especially regarding the money tank rule and passive investment. There are, however, no court decisions yet that directly address the new requirements for active real estate rental in section 34(7). Accordingly, the analysis of section 34(7) relies on published binding rulings from the Danish Tax Council. These rulings are not binding on the courts, but in the absence of judgments they are the most relevant available practice and guide the interpretation of section 34(7). The descriptive parts first outline the general rules on generational transfers and tax succession. Tax succession means that the transferor is not taxed at the time of transfer; instead, the transferee takes over the transferor’s tax position, including the acquisition time and acquisition price of the transferred shares. The thesis then reviews the general conditions for succession under section 34, with particular attention to the money tank rule, which blocks succession if the company’s main activity is passive capital investment. A central part of the analysis covers the three requirements in section 34(7). First, the ownership requirement allows ownership stakes and voting rights held within the relevant family group to be counted in the assessment. Second, the activity requirement turns on who actually has decision-making authority over economically significant matters, not merely who signs documents. External help, such as property administration, does not by itself preclude active rental. Third, the holding-period requirement generally means the property must have been owned and actively rented for at least one year before the transfer, unless it forms part of an existing business with active rental that has been owned for at least one year. The thesis also assesses how the preparatory works to L123 and the binding rulings interact regarding the activity requirement in section 34(7). The preparatory works do not list fixed tasks the owner must handle, but focus on who actually holds decision-making authority in the rental business. The rulings add nuance by illustrating which tasks a property administrator may perform and which tasks must remain with the owner. At the same time, the rulings do not emphasize the exact same tasks in every case, leaving some uncertainty about how far tasks can be delegated without undermining the activity requirement. The thesis concludes that access to tax succession for capital shares in generational transfers of active real estate rental businesses depends on meeting the general conditions in section 34(1)(1)-(4), the money tank rule in section 34(6), and the specific requirements in section 34(7).

[Dette resumé er omskrevet med hjælp fra AI baseret på projektets originale resumé]

Tax law ; Tax Succession ; Active Real Estate Rental Business

Download PDF
Vis denne rapport i AAU Studenterprojekter