Generationsskifte med skattemæssig succession - med fokus på aktiv udlejningsvirksomhed
Oversat titel
Generational Transfer with Tax Succession - with a Focus on Active Real Estate Rental Business
Forfatter
Tilm, Marcus
Semester
4. semester
Uddannelse
Udgivelsesår
2026
Afleveret
2026-05-13
Resumé
Specialet undersøger, hvornår kapitalandele kan overdrages med skattemæssig succession ved generationsskifte i virksomheder, der udlejer fast ejendom. Emnet er blevet aktuelt efter lov nr. 369 af 9. april 2025, som indførte begrebet "aktiv ejendomsudlejningsvirksomhed" i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Før ændringen blev ejendomsudlejning som udgangspunkt anset for passiv kapitalplacering efter pengetanksreglen, hvilket begrænsede muligheden for succession. Lovændringen udvider derfor adgangen til succession for udlejningsselskaber, men den er betinget af, at flere krav er opfyldt: ejerskabskravet, aktivitetskravet og ejertidskravet i § 34, stk. 7. Specialet anvender juridisk-dogmatisk metode: en systematisk gennemgang af gældende ret baseret på ordlyden af § 34, forarbejderne til L123, retspraksis, juridisk litteratur og administrativ praksis. Retspraksis inddrages især ved vurderingen af § 34, stk. 1, jf. stk. 6, herunder pengetanksreglen og passiv kapitalanbringelse. Der findes endnu ingen domme om de nye krav for aktiv ejendomsudlejning i § 34, stk. 7. Derfor bygger analysen her på offentliggjorte bindende svar fra Skatterådet. Disse er ikke bindende for domstolene, men udgør den mest relevante tilgængelige praksis og vejleder fortolkningen af kravene i § 34, stk. 7. Specialet beskriver først de generelle regler om generationsskifte og skattemæssig succession. Succession betyder, at overdrageren ikke beskattes ved selve overdragelsen; i stedet overtager erhververen overdragerens skattemæssige stilling, herunder anskaffelsestidspunkt og anskaffelsessum for de overdragne kapitalandele. Dernæst gennemgås betingelserne for succession efter § 34 med fokus på pengetanksreglen, som afskærer succession, hvis virksomhedens aktivitet overvejende er passiv kapitalanbringelse. En central del er de tre krav i § 34, stk. 7. Ejerskabskravet indebærer, at ejerandel og stemmerettigheder i den relevante familiegruppe kan indgå i vurderingen. Aktivitetskravet lægger vægt på, hvem der faktisk har beslutningskompetence i økonomisk vigtige spørgsmål—ikke blot hvem der formelt underskriver aftaler. Ekstern hjælp, f.eks. ejendomsadministration, udelukker ikke i sig selv, at udlejningen anses som aktiv. Ejertidskravet betyder som udgangspunkt, at ejendommen skal have været ejet og aktivt udlejet i mindst ét år før overdragelsen, med undtagelse hvis den indgår i en eksisterende aktiv udlejningsvirksomhed, der har været ejet i mindst ét år. Specialet vurderer samspillet mellem forarbejderne til L123 og de bindende svar om aktivitetskravet. Forarbejderne opstiller ikke en fast liste over opgaver, som ejeren selv skal varetage, men fremhæver, hvem der reelt træffer beslutninger i udlejningsvirksomheden. De bindende svar nuancerer dette ved at vise, hvilke opgaver en administrator kan håndtere, og hvilke der bør forblive hos ejeren. Samtidig lægger svarene ikke altid vægt på de samme opgaver, hvilket skaber en vis usikkerhed om, hvor meget der kan delegeres uden at aktivitetskravet kompromitteres. Specialet konkluderer, at adgang til skattemæssig succession af kapitalandele ved generationsskifte af aktiv ejendomsudlejning forudsætter, at de generelle krav i § 34, stk. 1, nr. 1–4, pengetanksreglen i stk. 6, samt de særlige krav for aktiv ejendomsudlejning i stk. 7, er opfyldt.
This thesis explores when capital shares can be transferred with tax succession in generational transfers within real estate rental businesses. The topic gained importance after Act No. 369 of April 9, 2025 introduced the concept of “active real estate rental business” in Section 34(7) of the Capital Gains Tax Act. Before this change, real estate rental was generally treated as passive investment under the “money tank rule,” which limited the possibility of succession. The amendment expands succession options for rental companies, but access depends on meeting several conditions: the ownership requirement, the activity requirement, and the holding period requirement in Section 34(7). The thesis uses a legal-dogmatic method: a systematic analysis of current law based on the wording of Section 34, the legislative materials for bill L123, case law, legal literature, and administrative practice. Case law is included mainly for interpreting Section 34(1), cf. Section 34(6), especially the money tank rule and passive investment. There are no court decisions yet on the new requirements in Section 34(7). Accordingly, that analysis relies on published binding rulings from the Danish Tax Council. These rulings are not binding on courts, but they are the most relevant available practice and guide how to interpret the requirements in Section 34(7). The thesis first outlines the general rules on generational transfers and tax succession. Tax succession means the transferor is not taxed at the time of transfer; instead, the transferee assumes the transferor’s tax position, including the acquisition date and acquisition price of the transferred shares. It then reviews the conditions for succession under Section 34, focusing on the money tank rule, which prevents succession if the company’s activity mainly consists of passive capital investment. A central part is the three requirements in Section 34(7). The ownership requirement allows ownership stake and voting rights within the relevant family group to be counted in the assessment. The activity requirement looks at who actually has decision-making authority over economically significant matters—not just who formally signs agreements. External assistance, such as property administration, does not in itself exclude the rental from being considered active. The holding period requirement generally means the property must have been owned and actively rented for at least one year before the transfer, unless it is part of an existing business with active real estate rental that has been owned for at least one year. The thesis assesses how the L123 legislative materials and binding rulings interact on the activity requirement. The legislative materials do not set a fixed list of tasks the owner must handle; instead, they emphasize who truly makes decisions in the rental business. The binding rulings add nuance by showing which tasks a property administrator may perform and which tasks must remain with the owner. At the same time, the rulings do not always emphasize the same tasks, leaving some uncertainty about how much can be delegated without undermining the activity requirement. The thesis concludes that access to tax succession of capital shares in generational transfers of active real estate rental businesses depends on meeting the general requirements in Section 34(1)(1)–(4), the money tank rule in Section 34(6), and the specific requirements for active real estate rental in Section 34(7).
[Dette resumé er omskrevet med hjælp fra AI baseret på projektets originale resumé]
Emneord