Dagsværdimåling af investeringsejendomme under markedsuro med fokus på detailejendomme
Oversat titel
Fair Value Measurement of Investment Properties during Market Turmoil with a Focus on Retail Properties
Forfatter
Andersen, Mads Bech
Semester
4. semester
Uddannelse
Udgivelsesår
2025
Resumé
Specialet undersøger, hvordan markedsuroen fra slutningen af 2021 til slutningen af 2023 har påvirket dagsværdimålingen af detailejendomme i danske årsregnskaber. Med IAS 40 og IFRS 13 som fortolkningsramme for årsregnskabsloven gennemgås værdiansættelsesgrundlaget for investeringsejendomme og fair value, herunder at detailejendomme typisk klassificeres som niveau 3 med brug af indtjeningsbaserede modeller (afkastbaseret model og DCF) og ikke-observerbare input. Analysen retter sig mod makroforhold som inflation, renteudvikling, nettleje, tomgang, onlinehandel og forbrugertillid, der samlet set har trukket værdierne ned, især efter inflations- og rentestigningerne i kølvandet på krigen i Ukraine. En case på en fiktiv detailejendom viser et fald i dagsværdi på 13,91 % fra 31.12.2021 til 31.12.2023, primært drevet af højere afkastkrav. En gennemgang af årsrapporter for 2021–2023 fra ejendomsselskaber med detailejendomme indikerer, at effekterne varierer med porteføljesammensætningen: shoppingcentre har haft markante værdifald, mens ejendomme med nødvendighedspræget detailhandel har klaret sig mere robust; alle selskaber oplevede dog betydelige værdinedskrivninger i 2023. Samlet konkluderes, at markedsuroen overvejende har påvirket dagsværdierne negativt via ugunstige makroøkonomiske forhold og ændret investor- og forbrugeradfærd.
This thesis examines how market turmoil from late 2021 to late 2023 affected the fair value measurement of retail investment properties in Danish financial reporting. Using IAS 40 and IFRS 13 as interpretative guidance for the Danish Financial Statements Act, it outlines the valuation framework for investment properties and fair value, noting that retail assets are typically level 3 and valued with income-based methods (yield model and DCF) relying on unobservable inputs. The analysis focuses on macro drivers—inflation, interest rates, net rental income, vacancy, online shopping, and consumer confidence—that collectively depressed values, especially following the inflation surge and rate hikes after the invasion of Ukraine. A case study of a fictional retail property shows a 13.91% decline in fair value from December 31, 2021, to December 31, 2023, mainly driven by a higher yield requirement. A review of 2021–2023 annual reports from companies owning retail properties indicates portfolio-dependent effects: shopping centers saw substantial declines, while necessity-focused retail assets were more resilient; however, all companies recorded significant fair value decreases in 2023. Overall, the study concludes that adverse macroeconomic conditions and shifts in investor and consumer behavior predominantly reduced fair values.
[Dette resumé er genereret med hjælp fra AI direkte fra projektet (PDF)]